近日，南京市栖霞区洺悦府小区二期的业主向我苏特稿反映称，他们在办理《不动产权证》时被房管部门告知，还需要补缴4万元左右的费用，原因是房屋实测后的建筑面积变大了。可业主怎么也想不通，建筑面积变大了，套内面积反而减少了，他们难以接受。为何两次测量面积不一致呢？
一幢楼不同户型如何计算公摊面积惹争议
据该小区10幢的多名业主反映，他们是2018年购房的，今年9月份办理《不动产权证》时被南京市住房保障和房产局告知，整幢楼的房屋预测面积都有误。其中，2、3两个单元业主很吃亏。
3单元业主张女士说，房屋预售合同上显示的建筑面积为129.73平方米，套内面积为112.06平方米，可实测结果显示，建筑面积增加了1.84平方米，套内面积反而减少了0.14平方米。在此情况下业主还需补缴4万多元。他们认为小户型吃亏，大户型占了便宜。
“1单元是160平方的户型，我们是130平方户型。他们过道的公摊面积是很大的，比我们大出两倍可能都不止。我们根本使用不到1单元的面积，现在把这个公摊面积算到我们头上”，业主张女士说。
开发商：预测与实测参照标准不同
其他业主还告诉记者，2、3两个单元共有44户业主有相同遭遇。相反，1单元的业主经过二次测算后，建筑面积减少了，将被退还9万元左右的房款。为什么会出现这种情况呢？该小区的开发商售后负责人吴剑飞告诉记者，小区一期有2幢楼也存在户型不同的情况，在预测时全部采用老规范。二期的10幢，他们请测绘公司进行预测时参照新规范，但房产局在进行实测时表示，一个小区只能用同一种规则，所以要参照老规范。
吴剑飞所说的“老规”是指国家质量技术监督局2000年发布的《房产测量规范》，其中提到，住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位；而“新规”则指的是南京市住房保障和房产局2017年8月10日印发的关于《南京市房产面积测算规程》的通知，该通知第二十二条规定：独立成幢的住宅房屋中，不同结构形式的单元，可以按单元分别设立分摊区。也就是说，新规针对一幢楼中有不同结构单元的情况，有相对公平合理的计算公摊面积的方法。
国家质量技术监督局2000年发布的《房产测量规范》
南京市住房保障和房产局2017年8月印发的《南京市房产面积测算规程》
房管部门：按整个项目考虑，执行“老规”
既然有更为优化的标准，为什么房产部门却不参照执行呢？南京市住房保障和房产局测绘科的工作人员向业主解释称，正是由于此前存在不合理的公摊计算方法，因此才印发了新的规程。该小区二期尽管领《商品房预售许可证》是在“新规”之后，但洺悦府小区整个项目其实是在“新规”出台之前。
“因为你们这个项目是在规定出台之前的，应该按之前规范去使用的，我们是按项目考虑的”，测绘科工作人员说。
那么，该商品房住宅的公摊面积测量方法究竟适用于“新规”还是“老规”？记者仔细查看2017年印发的《南京市房产面积测算规程》的通知发现，该《规程》第三十一条规定，本规程实施前已取得《商品房预售许可证》的开发项目及其他各类已批准建设的房屋仍按原规则执行。实际上，该小区第10幢楼取得《商品房预售许可证》的时间为“新规”出台之后，南京市住房保障和房产局测绘科工作人员继续解释到：“一个新规出来，不可能完全一刀切。新规为什么会有第三十一条规定，实际上是为了保证一个项目或者市场的延续性。”
记者查阅资料显示，该项目在2016年时已获得了第一张《商品房预售许可证》。
对于该条规定的解释，南京大学教授邱鹭风认为，《规程》制定方是南京市住房保障和房产局，因此该部门具有行政规章的解释权。如果相关业主对此解释有不同意见，或该规则和解释违反上位法，比如全国人大或国家部委制定的规划法或测绘条例等规定，业主可以向人民法院起诉。
我苏特稿
